夫妻共同共有不动产（国有土地及房屋）

应当由夫妻二人共同申请登记

登记依据：国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）第2.1.3规定, 共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。

适用解读：我国《物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：一是工资、奖金；二是生产、经营的收益；三是知识产权的收益；四是继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；五是其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。申请共有不动产登记的情形，包括共有不动产所有权的设立、转移、消灭、共有不动产的分割和转让、共有不动产的抵押、设立地役权等。共有不动产共有人共同申请登记，一方面是基于登记依申请启动的原则，另一方面是为了保证登记内容的完整性和真实性。

协议离婚时处分共有不动产（国有土地及房屋）应共同申请登记

登记依据：国土资源部《不动产登记暂行条例》第二条规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）第9.3.2规定，国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。

适用解读：夫妻双方在民政部门办理协议离婚，约定不动产归一方所有，是对物权的处分。根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》的相关规定，这一民事法律行为不直接发生物权变动的效力，需离婚双方到场共同申请登记。在协议履行过程中，登记机构应以离婚双方当事人的意思表示为基础办理不动产登记手续。如离婚配偶不到场签字确认，仅凭离婚证书和离婚协议书，尚不足以证明对方对不动产过户的真实意思，登记机构无法审查协议的真实性，也无法判断当事人是否因履行财产分割协议发生纠纷，订立财产分割协议时是否存在欺诈、胁迫等致使协议无效的情形。对此，未经离婚双方当事人申请，登记机构不能对离婚协议约定处理的不动产进行登记。

协议离婚时分割不动产（国有土地及房屋）

配偶不配合受让方办理登记的如何解决

登记依据：国土资源部《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第三项规定，因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的可以由当事人单方申请不动产登记。

适用解读：婚姻关系解除时，双方在民政部门签订的离婚协议约定的内容当事人就应当履行。对方不配合办理不动产过户手续的，则是对离婚协议书的不履行，属违约行为。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》（二）第八条，“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理”的规定，可以向不动产所在地人民法院起诉，要求对方履行离婚协议。需要注意的是请求继续履行离婚协议的诉讼时效，应当自纠纷发生之日起二年内提出。

未成年人的不动产（国有土地及房屋）

由其监护人代为申请登记

登记依据：国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

适用解读：《民法通则》第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”未成年人监护人为父母的应提供户口簿、身份证；父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。处分未成年人不动产申请的登记时，监护人应提供其处分不动产行为是为未成年人利益的书面保证。

成年的无民事行为能力人或限制民事行为

能力人的不动产（国有土地及房屋）登记

登记依据：国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

适用解读：依照法律规定，痴呆症人、偏执型精神病人、轻度或重度的精神分裂症人等可以被确认为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。残联颁发的智力、精神等残疾证，是残疾人享受国家、地方政府优惠政策及扶助的凭证，不能做为确定当事人是无民事行为能力或限制民事行为能力的依据。我国《民事诉讼法》第一百七十条规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。经法院审理后，判决确认该公民为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，其不动产登记可由监护人代为申请。如处分（转让、抵押等）被监护人不动产的，监护人应提供其处分不动产行为是为被监护人利益的书面保证。

继承人配偶是否作为共有人共同申请

不动产（国有土地及房屋）登记

登记依据：国土资源部《不动产登记暂行条例》第二条规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）第9.3.2规定,国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。

适用解读：《婚姻法》第十七条第四项规定，继承或赠与所得的财产，为夫妻共有财产。但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。这里的但，是法律充分尊重所有权人对其所有的财产的处分权利。如赠与人或立遗嘱人明确表示由受赠人、继承人或受遗赠人一方单独所有，与其配偶无权属关系，可单方申请房屋登记。除此之外，夫妻在婚姻关系存续期间一方继承或赠与所得不动产为夫妻共有财产，应当由夫妻双方共同申请登记。登记机构本着意识自治、诚实守信、法律责任自负的基本原则，由继承人如实申报继承的不动产是继承人夫妻共有还是继承人单独所有。继承人不得隐瞒真实情况,虚报、瞒报或者提供虚假材料申请不动产登记。

不动产登记三原则

依申请启动登记程序原则，对当事人而言就是取得不动产是否申请登记是当事人的权利、并不是义务。对登记机构而言就是未经当事人申请不得对其不动产进行登记。申请的目的与登记结果是将物权变动事项记载于不动产登记簿，向社会公众公示。

依合同记载权利一致原则，对当事人而言就是依法签订合同等取得不动产权利证明材料记载的权利人，为实际申请登记的权利主体。对登记机构而言按照“申请人与依法提交记载主体一致”的原则，不扩大范围再去审查当事人因婚姻形成的财产关系。

依诚实守信申请登记原则，对当事人而言如果合同是一人签署的，实际为夫妻共有不动产或单独所有的，由当事人本着“意识自治、诚实守信、法律责任自负”的原则申请。对登记机构而言应当尊重公民基本权利，按照合同当事人的申请如实办理不动产登记。